A REIT-ek (Real Estate Investment Trust) az osztalékbefektetők egyik kedvenc célpontjai az átlagosnál jellemzően magasabb osztalékhozamok miatt. A REIT-ek a tőkéjüket (sok hitellel kiegészítve) ingatlanokba fektetik és azokat kiadják. Ha REIT-ek részvényeit vásároljuk, akkor úgy fektethetünk az ingatlanpiacba, hogy nem veszünk ingatlant, nem kell a hasznosítással vesződnünk, és remélhetjük, hogy mindezeket profik végzik el helyettünk. Nálunk 2017 óta létezik ez a társasági forma, a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság (SZIT), de az USÁ-ban már több mint 60 éve vannak REIT-ek. Én most az amerikai REIT-ekről írok, mert ott fektetem be a pénzem, és csakis a hagyományos REIT-ekről, a mortgage REIT-eket (amelyek nem közvetlenül ingatlanba, hanem jelzálogba fektetnek), kihagyom.
A REIT-ek re vonatkozó szabályok
Ahhoz, hogy az amerikai szabályozás szerint egy cég a REIT státuszt megkapja, ezeknek a főbb pontoknak kell megfelelnie:
- Ne legyen pénzintézet vagy biztosítótársaság
- Legyen 100 vagy több személy közös tulajdona
- Jövedelmének 95%-a osztalékból, kamatból és tulajdonjövedelemből származik
- Az adóköteles jövedelme legalább 90%-át fizesse ki osztalékként
- A részvények legfeljebb 50%-a lehet 5 vagy annál kevesebb magánszemély tulajdonában
- A teljes eszközállományának legalább 75%-át ingatlanba fektette
- Bruttó bevételének legalább 75%-át bérleti díjakból vagy jelzáloghitel-kamatokból szerzi
- Eszközeinek legfeljebb 25%-át fektetheti be adóköteles REIT-leányvállalatokba
Azért vannak ezek a korlátozó szabályok, mert egy REIT mindenféle adókedvezményt kap, egyrészt amikor vásárol, másrész amikor adózik. A kedvezmények meg azért járnak, hogy sokan részesülhessenek belőle, de csakis akkor, ha az ingatlanbefektetés a fő profil. Szóval nem lehet trükközni azzal, hogy egy cég egy kis ingatlanbefektetés után REIT státuszt kér, hogy elkerülje a társasági adó megfizetését, illetve magánszemély se tud REIT-et csinálni azért, hogy kedvezményes adózással szerezhessen ingatlant.
A REIT-ek pedig azért jó osztalékfizetők, mert minden adóévben az adóköteles jövedelmük legalább 90%-át ki kell fizetniük osztalékként, cserébe nem fizetnek társasági adót.
Osztalék szempontból a különbség egy REIT és egy átlagos vállalat között tehát ez:
- A REIT az adóköteles jövedelme után nem fizet adót, viszont ezt a pénzt nem is tarthatja meg, a 90%-át legalább ki kell fizetnie osztalékként. Fejleszteni a maradékból, hitelekből és részvénykibocsátásból tud
- Egy hagyományos vállalat befizeti az adót az adóköteles jövedelem után, a maradékot pedig szabadon felhasználja. Fizethet osztalékot, fejleszthet is belőle, vagy éppen saját részvényt vásárolhat
A REIT-ek működése
Nem csak az adózás miatt különböznek a REIT-ek a hagyományos társaságoktól, hanem a működési elvük is más. Az osztalékfizetés miatt ugyanis nem sok pénzük marad újabb ingatlanok vásárlására, és hitelből finanszírozni az ingatlanvásárlást nem fenntartható hosszú távon. A REIT-ek ezért keverik a hitelt és a részvénykibocsátást:
- Felvesznek hitelt ingatlanvásárlásra
- Vásárolnak és kiadják az ingatlant
- A vásárlás miatt a mérlegben az eszközérték megnő
- Részvényeket bocsátanak ki, és a növekvő eszközérték miatt lesz elegendő új vevő
- A részvénykibocsátásból visszafizetik a hiteleket
Ez az egész működés persze folyamatosan keveredik, mindig van hitelfelvétel és -visszafizetés meg részvénykibocsátás is. A lényeg az, hogy a REIT nem egyszerűen hitelt vesz fel, és utána a megvásárolt ingatlan bérbeadásából fedezi a kamatot és az egyéb költségeit, hanem a drága hitelt kiváltja friss tőkével, amit részvénykibocsátás útján vonz be. Tulajdonképpen tulajdonostársakat keres minden új, hitelből megvett ingatlanhoz, és ahogy összeállt a kellő új tulajdonos a friss részvényeket megvásárlókból, már fizeti is vissza a drága hitelt.
Egy REIT esetében a piacon forgó részvények száma folyamatosan nő, de ez nem higítás, mert a mérlegben ugyanígy nő az eszközök értéke.
REIT-ek elemzése
A REIT-ek pénzügyi jelentéset nem úgy kell értelmezni és elemezni, mint a hagyományos cégekét, ennek oka az ingatlanbefektetés sajátossága.
Egy REIT ingatlanokba invesztál, és az ingatlan értéke máshogyan változik az évek során, mint az egyéb eszközök értéke. Az értékcsökkenés általában egy tényleges költség, ha egy eszköz a könyvben nullán szerepel az értékcsökkenési periódus végén, akkor azt tényleg cserélni kell (például a számítógépeket 3-5 év után), azaz az értékvesztés valós, az értékcsökkenési költség jogos. Egy ingatlant, ha 10 vagy 20 év alatt nullára írják a könyvben, nem kell eldobni és helyette újat venni. Az értékcsökkenés emiatt nem olyan költség, amit el is költ a REIT, emiatt ezt hozzáadjuk az eredményhez. Ez lesz a Funds from Operations (FFO), amiből egy REIT osztalékot fizethet.
A fentiek miatt az osztalék kifizetési aránya (payout ratio = total dividend / net income) a REIT-ekre rossz értéket mutat. A Realty Income (NYSE:O) példáján bemutatva (minden érték 2020 évre vonatkozik):
- Net income: 208 millió
- Kifizetett osztalék: 964 millió
- Payout ratio: 463%
Ha az FFO kifizetési arányt is megnézzük (total dividend / FFO, akkor rájöhetünk ennek az okára is (szintén 2020-ra vonatkoznak a számok):
- Funds from operations: 1180 millió
- Kifizetett osztalék: 964 millió
- FFO payout ratio: 82% (öt éves átlagban is pontosan ennyi)
Ez már nem egy fenntarthatatlan állapot. Az FFO tulajdonképpen a cash flow, a ténylegesen felhasználható pénz, a Realty Income Corp nem nyújtózkodott túl a takaróján.
Ha támogatnád a munkámat, a Patreonon megteheted.